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O que é Amortização de Hipoteca? Como Funciona?


Pagar hipoteca é uma tarefa colossal.

A hipoteca é uma dívida tão grande quanto a sua casa. O melhor que podemos fazer a respeito é reduzir o prazo de pagamento pagando adiantado o quanto for possível o mais rápido possível.

Por que devemos fazer isso?

Para possuir uma casa livre de dívidas. Você estará vivendo em sua casa sem pagamento de hipoteca e é aí poupar dinheiro fica mais fácil.

Mas há algo mais.

Os juros acumulados sobre o empréstimo hipotecário torna o seu saldo do empréstimo ainda maior.

Numa hipoteca de 30 anos, você pagará mais do que o dobro do valor financiado. Portanto qualquer coisa que você fizer para diminuir este prazo irá economizar dinheiro.

O que é amortização de hipoteca?

Amortização é sua melhor ferramenta para terminar de pagar seu empréstimo. Amortização simplesmente é a diferença entre o pagamento de hipoteca mensal e a parte dos juros que ele contém.

Ao fazer pagamentos adiantados de sua hipoteca, seja por aumento da prestação mensal ou por pagamentos grandes esporádicos, você diminui a quantidade que você deve e os juros mensais pagos. A medida que o componente de juros da prestação diminue, a porção do principal aumenta e com isso, o prazo restante do empréstimo fica mais curto.

O Lado bom e o lado ruim da amortização

O lado bom sobre a amortização é que ela oferece uma maneira garantida de pagar a sua hipoteca.

Mesmo que não faça nenhum pagamento extra, por causa de amortização você possui a sua casa no final do prazo do empréstimo. Além disso, a cada pagamento que você faz, seu patrimônio cresce um pouco.

Agora o lado ruim é que amortização é lento, muito lento!

“Pago tanto para a minha hipoteca mas ainda continuo com tudo isso de dívida?” é o pensamento da maioria, mesmo depois alguns anos.

Como os juros são pagos nos primeiros anos e o principal da dívida nos últimos, serão necessários muitos anos antes que você começar a ver qualquer diminuição significativa em seu saldo de empréstimo.

Ao fazer pagamentos antecipados você pode acelerar o processo de amortização, permitindo-lhe quitar sua hipoteca mais cedo.

Um exemplo de como funciona a amortização de hipoteca

A melhor maneira de ver como amortização de hipoteca funciona na vida real é um exemplo.

Vamos supor que você faz um empréstimo de taxa fixa 30 anos de R$ 200.000 com uma taxa de juros de 4,00%. Como isso vai variar em diferentes intervalos de tempo?

O primeiro pagamento:
Mensalidade: 954,83
Parte principal: 288,16
Parte dos juros: 666,67
Saldo do empréstimo restante: 199.712

Depois de cinco anos, pagamentos número 61:
Mensalidade: 954,83
Parte principal: 351,85
Parte dos juros: 602,98
Saldo do empréstimo restante: 180.543

Depois de dez anos, pagamento número 121:
Mensalidade: 954,83
Parte principal: 429,60
Parte dos juros: 525,23
Saldo do empréstimo restante: 157.139

Como você pode ver a neste exemplo, cerca de 70% do primeiro pagamento é de juros e mal e mal faz alguma diferença no saldo principal. Na verdade, você terá pago menos de 3.500 do principal durante o primeiro ano do empréstimo.

Após cinco anos, o pagamento da parte principal só terá aumentado cerca de R$ 64 por mês e você ainda deve 90% do montante do empréstimo original!

Você terá que esperar o pagamento de número 153 (12 anos e nove meses depois) para que o pagamento do principal ultrapasse a dos juros.

E neste momento, quase 13 anos depois, você ainda deve um saldo de 142.608 reais ou mais de 70% do saldo do empréstimo original. E você ainda está quase na metade do prazo do empréstimo!

Moral da história: amortização é um processo lento; por isso que é importante fazer pagamentos adiantados tão cedo quanto possível.

Experimente brincar com uma calculadora de hipoteca para ver quanto dinheiro você pode economizar através da aceleração do processo de amortização com pagamentos extras.

Um pouco a cada mês ou um montante fixo aqui e ali pode fazer uma grande diferença.

Como a amortização pode trabalhar contra você se você refinanciar

Como você pode ver no exemplo acima, a amortização trabalha muito lentamente durante um longo período de tempo.

Devido a isso, você tem que considerar o impacto que um refinanciamento terá sobre os seus esforços para ter a sua casa livre de dívidas um dia.

Um dos principais motivos pelos quais as pessoas refinanciam é para reduzir o seu pagamento mensal.

Isso pode ser feito obtendo uma taxa menor de juros ou alongando o prazo de seu empréstimo novo.

Suponha que você tenha pago dez anos em um empréstimo de trinta. Se faz um refinanciamento de 30 anos, seu novo pagamento mensal será menor, mas você terá que passar pelo processo de amortização novamente.

O melhor caminho, se você deseja cumprir o prazo original de término de pagamento, é definir o prazo do empréstimo novo para não mais do que o número de anos que restam. No caso acima seria 20 anos.

Se está no sétimo ano de um empréstimo de 30 anos, um refinanciamento deve ser limitado a 23 anos, o mesmo número você tem na sua hipoteca atual.

Se você mantiver a reformulação da sua hipoteca em 30 anos, a sua amortização permanecerá em câmera lenta roubando-lhe a melhor chance que você tem para liquidar a sua hipoteca. Pense sobre isso quando decidir refinanciar.

Finalmente

Amortização significa basicamente que o seu empréstimo foi criado de uma forma que vai levar uma quantidade específica de tempo para pagá-lo. Uma parte do pagamento mensal vai para juros e o resto para o principal. A quantidade que vai para cada irá variar ao longo do tempo.

Você pagará muito mais juros no começo. Tenha isso em mente se você quiser refinanciar desde que você terá um cronograma de amortização novo.

Além disso, perceba que quanto mais rápido você pagar de volta o principal, o mais rápido você constroe seu patrimônio e pagar o seu empréstimo mais rápido também.

Amortização de hipoteca pode ajudar e feri-lo, dependendo de como você usá-lo.


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