Investimento em Imóveis: Será Que Vale a Pena?


Investir em imoveis vale a pena? É como envelhecer: não é para qualquer um. Apesar de todos esses comerciais de “fique rico rápido com imóveis”, a compra de imóveis como um investimento requer muito trabalho, tanto antes de fechar o negócio quanto depois que você for o proprietário. Para aqueles que estão dispostos a trabalhar, ele pode ser ricamente gratificante, no sentido literal da frase. Mas para os desavisados, o mercado imobiliário pode se transformar em um buraco negro monetário, sugando seus fundos e rendendo praticamente nada de retorno.

Investir em imóveis (exceto em FII – Fundos de Investimento Imobiliário) retém o seu dinheiro de uma forma que outros tipos de investimento evitam. Nem sempre é fácil se livrar da propriedade de investimento uma vez que você seja o proprietário, porque, ao contrário do mercado de ações, não é fácil vender o imóvel só porque você deseja.

Mesmo quando você encontrar um comprador e tiver uma oferta, demora semanas, até mesmo meses, antes de fechar o negócio e você obter todo o dinheiro da venda.

Antes de decidir se você realmente deseja entrar no negócio imobiliário, primeiro pense na sua estratégia. Você pretende manter a propriedade por vários anos ou você quer se desfazer dela dentro de alguns meses?

Em grande parte, sua estratégia ditará o local que deseja procurar pela propriedade adequada. Você também precisará considerar quanto tempo você pode ou deseja dedicar ao gerenciamento de sua propriedade. Finalmente, você vai precisar construir relacionamentos com profissionais que podem ajudá-lo: um agente imobiliário, um advogado.

Quando você já tiver calculado quanto tempo e dinheiro você precisará dedicar ao seu investimento, dobre ambos. Se você ainda acredita que pode lucrar e ainda quer fazê-lo, vá em frente.

Elabore Seu Plano Imobiliário

Muitos aspirantes a especialistas em investimento imobiliário atacam esse investimento por um ângulo errado: escolher primeiro uma propriedade e depois elaborar um plano de ação. Quando o plano não funciona o investidor acha que a culpa não é dele.

Uma abordagem melhor é elaborar primeiro seu plano e depois procurar propriedades que se encaixam nesse plano. Para isso, você terá que decidir se quer comprar e segurar essa propriedade ou se quer comprar e vender rapidamente para ter um lucro rápido.

Compra e Manutenção

Compra e manter imóveis é diferente de comprar e manter ações. Por um lado, suas despesas são muito mais elevadas; você é responsável pela hipoteca, impostos, seguro e manutenção. Em um mundo perfeito, o aluguel obtido da locação da propriedade, independente de ser uma pequena casa residencial, um apartamentos, imóveis comerciais ou terrenos agrícolas, irá cobrir suas despesas. Como o custo de vida aumenta, você pode aumentar o aluguel para cobrir a inflação.

Depois que a hipoteca é liquidada, a maior parte da renda entra no seu bolso como lucro. As chances são boas de o valor de sua propriedade aumentar ao longo da vida da hipoteca, oferecendo-lhe mais uma oportunidade para lucro quando você estiver pronto para vender.

Em contrapartida, você pode ter que lidar com inquilinos que danificam sua propriedade ou a propriedade pode ficar vazia por meses, período durante o qual você ainda tem despesas mas sem rendimentos de aluguel para cobri-las. Se você não tiver um dinheiro reservado para essas despesas, você pode facilmente ficar encurralado em entrar em dívidas para melhorar o fluxo de caixa ou vender o imóvel, possivelmente assumindo um prejuízo.

Aquisição e Venda Rápida de um Bom Imóvel

Dependendo da região e do tipo de propriedade, comprar e vender rapidamente um imóvel pode ser uma estratégia rentável.

A vantagem é que você não tem que assumir responsabilidades de senhorio e irá absorver a dívida da compra da propriedade apenas por um curto período de tempo. Idealmente, quanto mais elevado for o preço de venda, mais lucro você terá excluindo a hipoteca e as despesas e você pode, em seguida, partir para novas oportunidades de compra e venda de imóveis.

A desvantagem é que, se não vende a propriedade ou se você não conseguir o preço esperado, você pode perder uma parte substancial do dinheiro. Alguns investidores focam a sua atenção em imóveis com potencial de valorização, isto é, propriedades que precisam de reformas, mas que vão valer consideravelmente mais após reparos ou renovações. Restauros aumentam as despesas e atrasam a data de revenda. Por isso é importante se certificar de que a sua estimativa de quanto você pode vender essa a propriedade é boa.

A maior parte dos investidores buscam propriedades que não precisam de qualquer trabalho antes da revenda.

Aqui, a chave é encontrar propriedades que estão sendo vendidas por menos do que seu valor real de mercado. No entanto, cuidado é necessário também aqui; se a propriedade está desvalorizada porque toda a área também está, será então provavelmente difícil revendê-la rapidamente e com lucro.

Antes de você entrar no mercado de bens imobiliários, tenha um plano para sair. Melhor ainda, tenha duas ou três estratégias de saída no caso de falha de seu primeiro plano. Se você pretende comprar e rapidamente vender uma propriedade, por exemplo, qual será seu plano B se você não conseguir vendê-la? Decida quanto tempo você pretende manter a propriedade e, em seguida, examinar suas opções. Se não há opções suficientes, se tiver que manter essa propriedade cara para você, não compre o imóvel e espere até que encontre algo melhor.

Noções Básicas Sobre o Mercado

As três coisas mais importantes em bens imobiliários, de acordo com o ditado, são localização, localização e localização. Isso é especialmente verdadeiro para propriedades de investimento. Você pode comprar um belo imóveis mas se não puder alugá-lo ou vendê-lo, fará um péssimo investimento.

Na verdade, a coisa mais importante sobre imóveis é seu potencial de lucro e a chave para ter lucro com bens imobiliários (ou qualquer outro investimento) é para não paga muito por ele em primeiro lugar. Faça sua pesquisa antes de comprar e abordar cada propriedade potencial com uma boa dose de ceticismo e um olho treinados para detectar as falhas.

Se você pretende alugar seu imóvel, procure uma área com baixa percentagem de casas para aluguel desocupadas; quanto menos propriedades tiverem para alugar no mercado, melhor suas chances de conseguir um inquilino.

Alta rotatividade de inquilinos pode custar-lhe dinheiro. Especialistas estimam que uma locação custa a você dois ou três meses de renda no momento em que você paga por todos os reparos, como reforma e pintura do apartamento, limpeza dos carpetes, anúncio do imóvel e triagem de locatários potenciais. Esta é uma das razões porque tantos senhorios exigem contratos de pelo menos um ano ou mais.

Mesmo quando não há muito para escolha entre casas para aluguel, você terá mais dificuldade em obter inquilinos se ninguém quiser viver no bairro. Antes de comprar uma propriedade para alugar, confira o bairro e a comunidade para se certificar de que a propriedade seja atraente para locatários potenciais.

Se você planeja comprar e vender a propriedade rapidamente, verifique se ela está realmente com uma avaliação abaixo do mercado ou, pelo menos, está em um mercado aquecido. Um preço baixo pode significar que a propriedade tem um potencial de lucro, mas também pode ser uma indicação de que existem problemas graves com a propriedade ou que o mercado da região como um todo está mal.

Dedicação e Tempo

Quando você é um proprietário, você recebe dinheiro de seus inquilinos mas você também tem que checar telefonemas (e pagar reparos) quando a torneira vaza ou o forno quebra.

Quando sua propriedade está vazia, você vai ter que dedicar algum tempo para encontrar os inquilinos: primeiro publicidade e, em seguida, triagem para certificar-se de que eles podem pagar o aluguel. Se não pagarem, você terá que correr atrás do dinheiro, e, se você decidir despejar um inquilino devedor, você terá que seguir os procedimentos legais, incluindo pagar alguém para mandar o aviso de despejo.

Esta é a parte que deixa um monte de gente atordoada. Claro, você pode contratar alguém para vir a consertar a torneira e o forno ou talvez até mesmo uma empresa de gestão da propriedade para cuidar de questões de manutenção e de inquilino. Mas essas coisas custam dinheiro e eles podem facilmente transformar uma rentável propriedade em dinheiro perdido.

Se você seguir ir a rota de alugar propriedades, mantenha parte de sua renda em uma conta bloqueada para reparos das finanças e outros custos. Caso contrário, você pode encontrar-se tendo que usar seus fundos pessoais para estas coisas.

Embora a ideia de ter uma empresa de gestão das propriedade alugadas seja atraente, lembre-se de que a maioria dessas empresas vai cobrar entre 7% e 10% de sua renda mensal. Se você tem uma pequena propriedade (um sobrado, por exemplo) você pode não ser capaz de conseguir uma empresa para gerenciá-lo para você; eles geralmente preferem propriedades maiores com maior rendimento potencial.

A exceção a isto é para o aluguel de temporada. Se você possui uma casa em um bom local de férias e está disposto a alugá-lo por uma semana, mês ou temporada, você não deve ter muita dificuldade em encontrar uma empresa de gerenciamento de propriedades para manipular as operações diárias para você. E por que os preços de aluguel de férias são significativamente mais elevados do que as rendas regulares, você pode ainda ser capaz de obter um bom lucro, mesmo depois de você pagar a empresa de gestão da propriedade.

Para os investidores que compram e vendem imóveis rapidamente, o investimento de tempo vem da pesquisa de propriedades potenciais e, se necessário, o tempo de fazer reparos ou renovações para aumentar o valor da propriedade. Você pode ter que trabalhar mais do que planejou para encontrar um comprador para sua propriedade ou você pode ter que vender por menos do que você antecipou.

Pode ser difíceis de encontrar compradores e eles podem não cumprir seus prazos. E cada mês que passa sem uma venda é um mês que você tem que cobrir as despesas para a hipoteca, impostos e seguros, tirando dinheiro do seu futuro lucro.

Desenvolva Sua Rede Profissional

Seja escolhendo a estratégia de comprar e manter ou de comprar e vender imóveis, você precisará construir bons relacionamentos com profissionais que podem ajudá-lo a evitar erros e tirar o máximo proveito do seu investimento.

Comece com alguém que possui uma grande quantidade de propriedades de investimento em sua área. Peça uma reunião ou até mesmo ofereça a pagar essa pessoa pelo seu tempo e explique que você está pensando em entrar no negócio de propriedade de investimento e gostaria de seus conselhos e orientações. Se você se sentir desconfortável fazendo isso com um potencial concorrente, encontre um agente imobiliário que trabalhe com os investidores. O que esses peritos compartilham com você pode ajudá-lo muito mais do que qualquer livro, incluindo decidir se isso é realmente um bom negócio para você e seus objetivos financeiros.

Se você decidir seguir o caminho do investimento imobiliário, você vai precisar dos serviços de um agente imobiliário que pode ficar de olho em propriedades potenciais pra você e poderá ajudá-lo a avaliá-los para seus propósitos. Novamente, um agente ou corretor que tem experiência com investidores deve ser sua primeira escolha.

Você também precisará de um advogado imobiliário experiente. Se você estiver procurando propriedades para alugar, seu advogado também deve conhecer locações e leis sobre inquilinato. Se você está comprando um imóvel comercial, seu advogado deve rever quaisquer concessões existentes antes de você efetuar a compra e você deve verificar o histórico dos inquilinos comerciais com o mesmo cuidado que você usaria para locatários individuais.

Passe a conhecer o fiscal local também. Ele tem a autoridade para fechar sua propriedade de aluguel e barrar seus inquilinos se o edifício não atender os padrões mínimos exigidos pela lei.

Ele também pode ajudar você a planejar qualquer reparação ou renovações, dizendo-lhe que tipo de trabalho requer licenças ou indicar empreiteiros licenciados, por exemplo.

Vale a pena conhecer os empreiteiros, encanadores, eletricistas e outros especialistas técnicos. Se você está renovando uma propriedade com a intenção vender ou alugar, precisará ser capaz de fazer reparos rápidos, confiáveis e a um custo razoável.


One thought on “Investimento em Imóveis: Será Que Vale a Pena?

  1. Muito bom esse ponto de vista com relação ao investimento em imóveis. Muitas vezes temos a ilusão que comprar e vender imóveis é algo fácil e rápido, mas com a liquidez cada vez menor tem que pensar bem antes de agir.

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